Balans van de Leefomgeving

Verstedelijking en wonen

Betaalbare en toegankelijke woningmarkt blijft een punt van zorg

De druk op de woningmarkt neemt met het herstel na de crisis flink toe. Dit uit zich onder andere in de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt: sterke prijsstijgingen, ook buiten de Randstad (NVM 2017), en recent ook in een toenemend aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht. Ook in de huurwoningmarkt stijgen bij particuliere verhuurders de huurprijzen en daalt het aandeel huurwoningen dat onder de vraagprijs wordt verhuurd. Mede gezien de demografische en woningbouwprognoses lijkt de druk op de woningmarkt nog enige tijd aan te houden: tot 2025 komen er volgens de prognoses van het CBS en PBL nog ongeveer 500.000 huishoudens bij die allemaal ergens moeten wonen. Dit betekent, mede met het oog op de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt, dat er op korte termijn nog flink wat woningen aan de voorraad zouden moeten worden toegevoegd.

Het betalen van de woonlasten en van de kosten voor levensonderhoud vormt voor een groot deel van de huurders een probleem. Problemen met betaalbaarheid op de woningmarkt zijn vaak langdurig van aard en kunnen niet alleen aan achterblijvende inkomensontwikkeling worden toegeschreven. Het woonbeleid heeft bijgedragen aan de toename van het aandeel huurders met betaalrisico’s, onder andere door boveninflatoire en inkomensafhankelijke huurverhogingen en de versobering van de huurtoeslagregeling. De exacte omvang van het effect valt moeilijk te becijferen, omdat in dezelfde periode ook de samenstelling van de huursector is veranderd. Een verkenning van de effectiviteit van mogelijke beleidsopties in het huur- of huurtoeslagbeleid bevestigt het beeld uit 2015, namelijk dat generieke huurverlagingen weinig effectief zijn in het verlagen van het aandeel huurders met betaalrisico’s. Aanpassingen in de huurtoeslagsystematiek waarmee specifiek huishoudens met de laagste inkomens extra worden ondersteund, zijn veel efficiënter. Ook striktere varianten van passend toewijzen kunnen bijdragen aan het verminderen van betaalrisico’s.

Betaalbaarheid is niet alleen voor de lage-inkomensgroepen een probleem. Woningzoekende huishoudens met een middeninkomen zouden de komende tijd ook wel eens meer in de knel kunnen raken. Zij hebben geen toegang tot de sociale sector en zijn, indien zij niet kunnen of willen kopen, aangewezen op de vrijehuursector. De prijzen die in de vrije sector worden gevraagd, kunnen echter niet alle huishoudens met een middeninkomen zonder meer betalen. Oplossingen voor deze problematiek zijn niet alleen direct via de betaalbaarheid te vinden, maar ook via het verbeteren van de toegankelijkheid. In Vlak et al. (2017) is daartoe verkend onder welke voorwaarden en in welke mate corporatiebezit zou kunnen bijdragen aan een groter en toegankelijker middensegment van de huurwoningmarkt. Dit segment wordt veelal gezien als sleutel tot een beter functionerende woningmarkt. Hoewel de Woningwet ruimte biedt, valt het door de beleidskeuzes van corporaties niet te verwachten dat zij het middensegment op grote schaal gaan invullen. Hiermee wordt andermaal onderstreept dat betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt punt van zorg zijn, en voorlopig zullen blijven.

Hoofdstuk Sterke (stedelijke) regio’s en leefomgevingsbeleid

Lees meer in de Tussenbalans van de Leefomgeving 2017, hoofdstuk Sterke (stedelijke) regio’s en leefomgevingsbeleid. Zie: Wonen (PDF, 2 MB).

Evaluatie van het beleid voor wonen

Indicatoren op het terrein van de woningmarkt (betaalbaarheid) worden in 2018 geactualiseerd. Op basis van aanvullend onderzoek zijn wel nieuwe inzichten geformuleerd. Een uitgebreidere analyse vindt u door te klikken op de link “lees meer”.

groenUitvoering van het beleid leidt waarschijnlijk tot het halen van het doel
geelGeraamde ontwikkeling ligt rond het doel, beleid zou robuust gemaakt kunnen worden voor tegenvallers
oranjeGeraamde ontwikkeling leidt waarschijnlijk niet tot het halen van het doel, met intensivering van het beleid is het doel wel realiseerbaar
roodGeraamde ontwikkeling leidt waarschijnlijk niet tot het halen van het doel, vraagt fundamentele herziening van de huidige aanpak door andere beleidsinstrumenten in te zetten of door doelen aan te passen
grijsOp dit moment niet te bepalen
witDeze analyse is niet uitgevoerd

Wonen

Beschikbaarheid woningen
  • Balans 2016
In stedelijke regio's neemt het woningtekort in de laatste jaren toe. Dit komt tot uiting in de weer snel stijgende woningprijzen, vooral in en rond Amsterdam en Utrecht. Ook de wachttijden voor huurwoningen zijn fors en in de laatste jaren weer toegenomen, met name in de Noordvleugel van de Randstad.lees meer
Betaalbaarheid wonen
  • Balans 2016
In 2015 had 18% van de huurders en 3% van de huiseigenaren een betaalrisico. Het aantal huurders met een betaalrisico is in de afgelopen jaren verder opgelopen. Daarnaast is het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiele restschuld in 2015 circa 1 miljoen (bijna 28%). Ondanks de, sinds medio 2013, stijgende woningprijzen duurt het nog jaren voordat alle huidige 'onder water staande' koopwoningen weer 'boven water staan'. Die prijsontwikkeling verschilt overigens per regio.lees meer
Kwaliteit woningvoorraad (energetische kwaliteit)
  • Balans 2016
De bouwkundige kwaliteit van de woningvoorraad is goed te noemen, de tevredenheid onder bewoners over hun woning is hoog. Wel ligt er voor de grote voorraad huurwoningen gebouwd in 1945-1990 een woningverbeteringsopgave, vooral voor het energieverbruik. Het aandeel huurwoningen met minimaal een B-label is tussen 2011 en 2014 toegenomen van 14% naar 24%, maar afspraken over het energiezuiniger maken zijn vertraagd.lees meer