Balans van de Leefomgeving
Balans van de Leefomgeving 2014

Wonen en vastgoed

  • Betaalrisico’s vooral onder huurders toegenomen

    Door de economische crisis lopen steeds meer bewoners het risico dat ze hun huur of hypotheeklasten niet kunnen betalen. Het besteedbaar inkomen van huurders of woningeigenaren is steeds vaker feitelijk ontoereikend voor de netto huur- of hypotheeklasten en voor de meest basale, noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud. In de afgelopen tien jaar is het aantal huishoudens met betaalrisico’s verdubbeld. Vooral de situatie voor huurders is verslechterd. Het aandeel huurders met een betaalrisico is in 2012 opgelopen tot 13 procent. Daarentegen is het aandeel eigenarenbewoners met een betaalrisico vrij stabiel tussen 2 en 3 procent. De meeste huishoudens met een betaalrisico bevinden zich in de Randstad en in het noorden van het land.

  • Omvangrijke restschuldenrisico’s bij woningeigenaren

    Onder woningeigenaren is sprake van een omvangrijk restschuldenrisico. Bij naar schatting bijna een miljoen huishoudens staat het huis ‘onder water’: de hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning. In 2002 had slechts 6 procent van alle huiseigenaren een potentiële restschuld, momenteel is dat ongeveer 23 procent. Het gaat vooral om jongere huiseigenaren die op de top van de markt een woning hebben gekocht. Momenteel vertonen, met name in de Randstad, de woningprijzen weer een opwaartse richting. Onzeker is of dit een trend is die zal leiden tot lagere restschulden.

  • Toekomstige woningvraag in veel regio’s is tijdelijke piekbehoefte

    In de afgelopen decennia zijn we gewend geweest aan een stabiele groei van het aantal huishoudens. Ook in de toekomst het aantal huishoudens in veel regio’s nog licht toenemen, vooral doordat het aantal ouderen toeneemt. Echter, over een jaar of tien, vijftien zal in grote delen van Nederland het aantal jonge huishoudens (20-39 jaar) geleidelijk gaan afnemen, zelfs in regio’s waar de druk op de woningmarkt nu nog hoog is, zoals in sommige steden. Ook zal dan een toenemend aantal ouderen (vooral door overlijden) hun woning gaan verlaten.

  • Aanpassingsopgave in woningvoorraad is groot

    Zowel op de korte als de lange termijn worden belangrijke veranderingen in de huishoudensontwikkeling binnen Nederland voorzien: een geleidelijke afname van het aantal jongere huishoudens en de uitstroom uit de woningmarkt van de omvangrijke babyboomgeneratie. Door het vertrek van de babyboomgeneratie zal op termijn een groot aantal (met name eengezins-koop)woningen op de markt vrijkomen, terwijl de vraag naar woningen afneemt. Provincies en vooral gemeenten moeten hier in hun woonbeleid nu al – en in regionaal verband – rekening mee houden. Ook in de Randstad. Het is zoeken naar een nieuwe balans tussen nieuwbouw, aanpassing en verbetering van de bestaande woningvoorraad en herbestemming van bestaand (leegstaand) kantoor-, winkel- en ander vastgoed. Het risico van overproductie en op langere termijn mogelijk zelfs leegstand kan dan worden vermeden.

  • Kwaliteit woningvoorraad en woonomgeving staat onder druk

    Door het toegenomen eigenwoningbezit en de veranderde leeftijdsopbouw van de bevolking is de verhuismobiliteit afgenomen. Bouwen voor de doorstroming wordt daardoor steeds minder effectief. Bij nieuwbouw is aandacht gewenst voor het (mogelijk tijdelijk) invullen van specifieke marktsegmenten (zoals het toenemend aantal één- en tweepersoonshuishoudens) en voor woningvervanging. In de bestaande woningvoorraad zou de nadruk moeten komen te liggen op woningaanpassing. Stimuleringsprogramma’s voor woningverbetering – met name op het terrein van energiebesparing – kunnen daarop inspelen. Ook de toekomstige verbeteringen in de kwaliteit van de woonomgeving staan onder druk. Gemeenten financierden dergelijke verbeteringen in het verleden met de winsten uit actief grondbeleid. Met de kredietcrisis en het stilvallen van de nieuwbouw zijn die opbrengsten weggevallen.

  • Behoedzaam sturen gewenst

    Het rijksbeleid op het terrein van het wonen en de sturing op de woningbouwproductie is de laatste jaren steeds verder gedecentraliseerd naar de lagere overheden. De Rijksoverheid stuurt vooral met financieel en fiscaal beleid (huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, verhuurdersheffing, generiek fiscaal beleid), en via institutionele sturingsmogelijkheden, zoals regelgeving met betrekking tot woningcorporaties, herbestemming en nieuwbouw. Gezien de toegenomen financiële kwetsbaarheid van zowel huurders als woningeigenaren enerzijds en de kwetsbaarheid van het gehele woningmarktsysteem anderzijds, zal de overheid behoedzaam aan de financiële knoppen moeten draaien. Het weer oplopende consumentenvertrouwen is nog te broos voor al te bruuske nieuwe beleidsbewegingen.

Lees verder