Balans van de Leefomgeving

Dertig procent van alle koopwoningen in Flevoland en Amsterdam staat ‘onder water’

Sinds het begin van de crisis in 2007 staat een toenemend aandeel koopwoningen ‘onder water’. Op deze huishoudens rust een hogere hypotheekschuld dan de verwachte verkoopwaarde van de woning. De mate waarin koopwoningen onder water staan varieert regionaal sterk. Waar in een regio als Zeeuws Vlaanderen circa 15 procent van de koopwoningen onder water stond in 2012, gold dit voor 30 procent of meer van de koopwoningen in Amsterdam en Flevoland.

Aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld naar leeftijdsklasse, 2002-2012

Aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld naar leeftijdsklasse, 2002-2012
Aandeel eigenaren-bewoners met een potentiele restschuld naar woningmarktregio's, 2012

Aandeel eigenaren-bewoners met een potentiele restschuld naar woningmarktregio’s, 2012

Bijna een kwart van alle eigenaar-bewoners staat onder water

Sinds het begin van de crisis in 2007 staat een toenemend aandeel koopwoningen ‘onder water’. Rekening houdend met eventuele aan de hypotheek gekoppelde spaartegoeden, had in 2012 circa 23 procent van alle eigenaar-bewoners een hogere hypotheekschuld dan de verwachte verkoopwaarde van de woning. In 2002 had slechts 6 procent van alle eigenaar-bewoners een potentiële restschuld. De forse toename van het aandeel onder water staande koopwoningen kan worden terug gevoerd op een combinatie van hoge hypothecaire (en vaak deels aflossingsvrije) leningen en dalende woningprijzen. Voor individuele eigenaren-bewoners hoeft een potentiele restschuld overigens niet problematisch te zijn. Zolang zij niet hoeven te verhuizen, is er immers weinig aan de hand. Want wachten loont: vermogensrisico’s nemen normaliter af naar mate eigenaren-bewoners langer in hun woning wonen (Van Middelkoop 2011). Pas als eigenaren-bewoners genoodzaakt zijn te verhuizen, bijvoorbeeld omdat zij de hypotheek niet meer kunnen betalen als gevolg van een plotselinge inkomensdaling door scheiding of werkloosheid, wordt de restschuldproblematiek voelbaar. In de koopsector is de financiële kwetsbaarheid van huishoudens derhalve een samengesteld probleem van vermogensrisico’s en betaalrisico’s.

Opgemerkt moet worden dat het CBS tot een iets hoger aandeel koopwoningen met ‘onderwaarde’ komt: in 2012 had circa 26 procent van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld (CBS 2014). In deze CBS-berekening alsook in eerdere berekeningen van het PBL (Van Middelkoop 2011) is echter geen rekening gehouden met de aan de hypotheek gelieerde spaartegoeden die veel huishoudens hebben opgebouwd om de hypotheekschuld (al dan niet deels) af te lossen.

Grote regionale verschillen vermogensrisico’s

Vermogensrisico’s variëren sterk per regio: in de ene regio staan beduidend meer koopwoningen onder water dan in de andere regio. Waar de Achterhoek en Zeeuws Vlaanderen worden gekenmerkt door geringe vermogensrisico’s (met een aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld van circa 15 procent) is dit aandeel in Delfzijl, Amsterdam en Flevoland twee keer zo groot. In deze regio’s loopt maar liefst 30 procent of meer van de eigenaren-bewoners het risico op een restschuld bij een verhuizing. Het zijn daarmee tevens heel diverse woningmarktregio’s waar relatief veel koopwoningen onder water staan.

Verklarende analyses van Van Middelkoop (2011) laten zien dat vooral de kenmerken van huishoudens zelf een belangrijke voorspeller zijn voor vermogensrisico’s. Onder meer jongeren, recent verhuisden en alleenstaanden hebben een hoger risico om te eindigen met een restschuld bij verkoop van hun woning. Juist Amsterdam en Flevoland zijn regio’s die worden gekenmerkt door een relatief jonge bevolking en een hoger aandeel recent verhuisden; dergelijke samenstellingseffecten kunnen verklaren waarom in deze regio’s ook een hoger aandeel onder water staande koopwoningen wordt aangetroffen. Naast individuele kenmerken spelen ook regiokenmerken een rol blijkens de analyses van Van Middelkoop (2011). Zo gaat een zwakke regionale economie (met minder banen per lid van de beroepsbevolking en een hogere werkloosheid) samen met hogere vermogensrisico’s. Dit kan verklaren waarom ook in Delfzijl relatief veel koopwoningen onder water staan.

Meer dan de helft van de jonge eigenaren-bewoners heeft een potentiële restschuld

Vooral jonge eigenaren-bewoners worden geraakt door de restschuldenproblematiek. Hun huizen staan aanzienlijk vaker onder water dan die van oudere eigenaren-bewoners. In 2012 stond circa 60 procent van de koopwoningen van eigenaar-bewoners in de leeftijd tot 35 jaar onder water. Onder middelbare eigenaren-bewoners (in de leeftijd van 50 tot 65 jaar) had slechts 12 procent een potentiële restschuld.

Dat vooral de huizen van jongere eigenaren-bewoners onder water staan is logisch. Zij hebben immers vaak op de top van de markt een hypotheek afgesloten voor het volle bedrag van de aankoopwaarde van de woning en nog geen tijd gehad om af te lossen. Direct na de aankoop staat hun huis al onder water. In de afgelopen decennia was dat nauwelijks een probleem omdat dit negatieve eigen vermogen al snel verdampte door de continue prijsstijgingen. Hiervan is sinds de financiële crisis geen sprake meer. Integendeel. Nu de huizenprijzen dalen, komen de huizen van jonge eigenaren-bewoners steeds verder onder water te staan. Oudere eigenaren-bewoners hebben daarentegen vaak al een groot deel van hun hypotheek afgelost. De forse prijsdalingen ten spijt, het merendeel van hun woningen staat – vooralsnog – niet onder water.

Referenties

Referenties

Verantwoordelijk instituut

Planbureau voor de Leefomgeving, auteurs: Carola de Groot, Frans Schilder