Balans van de Leefomgeving

Woningmarktbeleid steeds verder gedecentraliseerd

Het rijksbeleid op het terrein van het wonen en de sturing op de woningbouwproductie is de laatste jaren steeds verder gedecentraliseerd naar de lagere overheden. De Rijksoverheid stuurt nog vooral met financieel en fiscaal beleid (huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, verhuurdersheffing, generiek fiscaal beleid), en via institutionele sturingsmogelijkheden, zoals regelgeving met betrekking tot woningcorporaties, herbestemming en nieuwbouw.

Woningmarkt: systeem

De productie en het beheer van woningen is een complex systeem. Woningen zijn kapitaalintensief, zitten per definitie vast aan de plek waar ze staan en hebben een lange levensduur. Rond het eigendom, het beheer en de productie van woonvastgoed is een omvangrijke en complexe bedrijfstak ontstaan: ontwikkelaars, bouwbedrijven, toeleveranciers, beheerders, beleggers, woningcorporaties, makelaars, financiers en vele andere partijen.

De woningmarkt kan worden uiteengelegd in drie deelmarkten: de markt voor woonruimte, de markt voor financiering en belegging en de bouw- en ontwikkelmarkt. In de eerste markt zijn mensen bereid om periodiek te betalen voor het gebruik van een woning op een bepaalde plaats, bijvoorbeeld in de vorm van huur. Woonvastgoed is kapitaalintensief en niet iedereen kan of wil de kosten van eigendom dragen. Daar komt de beleggings- en financieringsmarkt in beeld, waarbij eigenaren en investeerders rendement willen behalen op hun investering. Beleggers en andere eigenaren zijn dus bereid woonvastgoed in eigendom tegen een bepaalde prijs aan te kopen. In de derde deelmarkt wegen ontwikkelaars af of ze die woningen tegen die prijs kunnen realiseren.

In Nederland worden deze deelmarkten sterk gereguleerd door het Rijk en lagere overheden. Lagere overheden zoals gemeenten fungeren daarbij niet alleen als scheidsrechter, maar ook als speler op die markten. De kredietcrisis van 2007 startte in feite in de financieringsmarkt (tweede deelmarkt), en werkte meteen door in de andere twee deelmarkten.

Op de woningmarkt zijn twee gegevenheden relevant. Ten eerste is het onderscheid tussen de huur- en de koopsector van belang. Binnen de koopsector zijn eigenaren-bewoners bewoner en belegger in één. De huursector is in Nederland in toenemende mate het domein van woningcorporaties geworden. Zij verenigen ontwikkeling, beheer en de kapitaalfunctie en zoeken bij de vaststelling van de huurprijzen een juiste balans tussen betaalbaarheid en rendement. Ten tweede zijn woningmarkten per definitie regionale markten. De afstemming van de vraag naar en het aanbod van woningen (en daarmee ook de prijsvorming) vindt plaats op een regionaal niveau.

Ontwikkelingen op de (regionale) woningmarkt zijn sterk afhankelijk van conjuncturele ontwikkelingen (welvaartsontwikkeling, rentestand, ontwikkeling van de werkgelegenheid), demografische ontwikkelingen (met name de huishoudensontwikkeling) en sociaaleconomische ontwikkelingen (zoals het toegenomen aantal tweeverdieners en de flexibilisering van de arbeidsmarkt). Daarnaast zijn ze afhankelijk van beleidsontwikkelingen (woningmarktbeleid, ruimtelijk beleid, sociaaleconomisch beleid). Met name de conjuncturele en demografische ontwikkelingen bepalen de omvang en de aard van de (regionale en lokale) vraag naar woningen. Die kwantitatieve en kwalitatieve vraag kan sneller veranderen dan het aanbod. De confrontatie van vraag en aanbod komt tot uitdrukking in de prijs van ‘woondiensten’, of met andere woorden in de kosten van het wonen.

Woningmarkt: beleid

De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor de woningmarkt als systeem. Het Rijk streeft daarbij naar voldoende, passende en betaalbare woongelegenheid voor iedereen. De invulling van die overheidszorg ontwikkelt zich met de maatschappelijke, demografische, economische en ruimtelijke omstandigheden mee. De rol van het Rijk is daarbij inmiddels verschoven. De verantwoordelijkheid ten aanzien van de programmering en de locatie van de woningvoorraad is gedecentraliseerd en ligt nu bij regionale en lokale overheden. Het Rijk is vooral nog verantwoordelijk voor de woningmarkt als systeem en voor de financiële en fiscale regelgeving, de wetgeving en de bouwregelgeving.

Het rijksbeleid heeft zich de afgelopen decennia achtereenvolgens gericht op het inlopen van het kwantitatieve woningtekort, en op een toenemende zeggenschap en honorering van woonwensen van de burger met een daaraan verbonden stimulering van het eigenwoningbezit. Dit beleid heeft, in combinatie met allerlei maatschappelijke en economische ontwikkelingen, positieve effecten gehad op zowel de omvang als de kwaliteit van de woningvoorraad. De woningmarktontwikkelingen van de laatste decennia hebben echter ook enkele negatieve bijwerkingen gehad, zoals de opgelopen totale hypotheekschuld. Daarnaast is er sprake van nieuwe transities en uitdagingen. Zo gaan vergrijzing en krimp een belangrijke rol spelen op de woningmarkt en mede daardoor zouden de verschillen tussen regio’s nog verder kunnen toenemen.

Referenties