Balans van de Leefomgeving

Betaalbaarheid van het wonen verslechterd; problemen hardnekkiger

Betaalrisico's doen zich vooral voor onder huurders/

Betaalrisico’s doen zich vooral voor onder huurders
Betaalrisico's huurders vooral gevolg van inkomensproblemen.

Betaalrisico’s huurders vooral gevolg van inkomensproblemen.
Vooral in stedelijke regio's veel huurders met een betaalrisico.

Vooral in stedelijke regio’s veel huurders met een betaalrisico

Half miljoen huurders in de knel

In de afgelopen jaren is het aantal en aandeel huurders met betaalrisico’s verder toegenomen. Had in 2012 13 procent van alle huurders een betaalrisico, in 2015 was dit aandeel gestegen tot 18 procent. In totaal hadden daarmee ruim 490.000 huurders een ontoereikend huishoudensinkomen voor de betaling van de netto huur en de meest noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud. Een dergelijke situatie resulteert in een betaalrisico: het risico dat een huishouden op een gegeven moment de huur niet meer kan betalen. Betaalrisico’s zeggen daarmee iets over potentiële, en dus niet over de werkelijke, betaalachterstanden.

Betaalrisico’s doen zich vooral voor in de huursector. In de gehele periode 2002-2015 schommelde het aandeel eigenaren-bewoners met een betaalrisico tussen de 2 en 3 procent (zie ook Schilder et al. 2013). In 2015 hadden ruim 100.000 eigenaren-bewoners een betaalrisico.

Betaalrisico’s steeds hardnekkiger

Dat steeds meer huurders een betaalrisico hebben komt deels door de instroom van nieuwe huishoudens met een laag inkomen in de huursector. Juist huishoudens met een laag inkomen hebben relatief vaak een betaalrisico. Tegelijkertijd blijkt uit PBL-onderzoek dat de toename van het aantal huurders met een betaalrisico ook, en in toenemende mate, het gevolg is van aanhoudende betaalrisico’s bij zittende huurders (Schilder & De Groot 2017).

In de periode 2009 – 2012 had een op iedere drie huurders met een betaalrisico gedurende de gehele periode van vier jaar een betaalrisico. In de periode 2012 – 2015 gold dat zelfs voor de helft van alle huurders met een betaalrisico. Overigens geldt in beide perioden ook dat ongeveer een kwart van alle huurders juist heel snel, na één jaar, weer van het betaalrisico af is geraakt. Toch worden steeds meer huurders voor een langere periode geconfronteerd met financiële problemen.

Het krijgen en kwijt raken van betaalrisico’s hangt sterk samen met de inkomensontwikkeling van huishoudens. De meeste huurders die in de periode 2012 – 2015 een betaalrisico kregen zagen ook hun inkomen stevig dalen. Andersom geldt dat de huurders die uit de betaalrisico-zone kwamen in diezelfde periode relatief vaak een stevige stijging van het inkomen hebben meegemaakt.

Betaalrisico’s vooral het gevolg van inkomensproblemen

Eerder PBL-onderzoek liet zien dat de toenemende betaalrisico’s onder huurtoeslagontvangers in de periode 2002-2012 vooral samenhingen met de gestegen kosten van het levensonderhoud in combinatie met de door de economische crisis achtergebleven inkomensontwikkeling en in veel mindere mate met het huurbeleid (De Groot et al. 2014). Sinds 1 juli 2013 mogen de huren echter sterker stijgen dan de inflatie en mogen verhuurders een hogere huurverhoging vragen aan huishoudens die niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren. Ook moeten huurtoeslagontvangers sinds 2012 een groter deel van de huur zelf betalen door de verlaging van de subsidiepercentages.

Deze beleidswijzigingen lijken te hebben bijgedragen aan de recente toename van het aandeel huurders met een betaalrisico. Uit het huishoudboekje van huurtoeslagontvangers in de gereguleerde huursector blijkt dat de gemiddelde huurprijs tussen 2012 en 2015 inderdaad is gestegen, rekening houdend met de prijsontwikkeling die in deze periode plaatsvond. Het bedrag dat huurtoeslagontvangers daadwerkelijk kwijt waren aan de netto huur nam echter nog meer toe. Dat komt omdat het gemiddelde huurtoeslagbedrag afnam. De balans tussen inkomsten en uitgaven kwam verder onder druk te staan door de reële inkomensdaling

Desalniettemin blijven betaalrisico’s bovenal terug te herleiden tot problemen in de inkomenssfeer. Vooral huurders met een inkomen onder het sociale minimum hebben een betaalrisico. In 2015 gold dat voor bijna de helft van alle huurtoeslaggerechtigden met een inkomen onder het sociale minimum. Bij deze groep is het inkomen simpelweg te laag om betaalbaar te kunnen wonen. Onder meer welvarende huurders komen betaalrisico’s beduidend minder vaak voor. Zo had in 2015 ‘slechts’ 11 procent van alle huurtoeslaggerechtigden met een inkomen boven het sociale minimum een betaalrisico. Dit is evenwel ruim een verdubbeling ten opzichte van 2012. Wederom geldt als mogelijke verklaring het inkomensafhankelijke huurbeleid en de verlaging van de subsidiepercentages in de huurtoeslag. Onder huishoudens die op grond van het huishoudensinkomen niet tot de doelgroep van de huurtoeslag behoren zijn de betaalrisico’s tot slot zelfs vrijwel nihil.

Vooral in stedelijke regio’s veel huurders met een betaalrisico

Vooral in de meer stedelijke regio’s zijn relatief veel huishoudens te vinden met een betaalrisico. Het gaat hierbij niet alleen om stedelijke regio’s in de Randstad zoals Amsterdam, Den Haag en Rijnmond, maar ook om stedelijke regio’s aan de randen van Nederland zoals Zuid-Limburg en Groningen. Ook de meer noordelijk gelegen regio’s worden gekenmerkt door relatief hoge betaalrisico’s.

Regionale verschillen in het aandeel huishoudens met een betaalrisico zijn vooral zichtbaar in de huursector. Conform het beeld in 2012 tellen vooral de meer perifere regio’s, met name in het noorden van Nederland, relatief veel huurders met een betaalrisico. In deze regio’s had in 2015 22 procent of meer van alle huurders een ontoereikend inkomen voor de bekostiging van de woonlasten en de andere noodzakelijke uitgaven. Ook twee grootstedelijke regio’s in de Randstad, Amsterdam en Rijnmond, springen in het oog als regio’s waar relatief veel huurders een betaalrisico hebben. Daarentegen worden regio’s in het midden en oosten van het land gekenmerkt door een relatief laag aandeel huurders met een betaalrisico.

Potentiële restschuldproblematiek toch verder opgelopen

Twee derde van de jonge eigenaren-bewoners heeft een potentiële restschuld.

Twee derde van de jonge eigenaren-bewoners heeft een potentiële restschuld.
Potentiële restschuldproblematiek speelt vooral in Randstad en noorden van het land.

Potentiële restschuldproblematiek speelt vooral in Randstad en noorden van het land.

Sinds het uitbreken van de crisis op de woningmarkt medio 2008 staan steeds meer koopwoningen ‘onder water’: deze woningen hebben een hogere hypotheekschuld dan de verwachte verkoopwaarde van hun woning. Bij een verkoop van de woning blijft het huishouden achter met een restschuld. Tussen 2009 en 2015 is het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld bijna verdubbeld: van 16 procent in 2009 naar 28 procent in 2015. In totaal stonden begin 2015 ruim 1,1 miljoen koopwoningen onder water terwijl dit in 2012 voor circa 1 miljoen koopwoningen gold.

Dat de potentiële restschuldproblematiek na 2012 nog wat verder is opgelopen lijkt op het eerste oog wat verrassend gezien het huidige herstel van de woningmarkt. De woningprijzen dalen niet meer sinds medio 2013 en vanaf 2014 toont de woningprijsindex van het CBS weer een stijgende lijn. Er is echter geen rekening gehouden met de prijsstijging van na 1 januari 2015. Gegeven het herstel in 2015, dat duidelijk sterker is dan het herstel in 2014, zal het aandeel en aantal huiseigenaren met een potentiële restschuld anno 2016 wat lager liggen dan begin 2015.

Ook zijn er nog andere lichtpuntjes te melden. Zo is het aandeel eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld in de afgelopen jaren iets minder hard toegenomen dan in de periode 2009-2012. Ook de toename van het gemiddelde bedrag waarmee huizen onder water staan bleef relatief beperkt: tussen 2012 en 2015 steeg dit bedrag van 36.000 euro naar 39.000 euro.

Bij dit alles moet overigens worden opgemerkt dat voor veel eigenaren-bewoners het ‘onder water staan’ van de woning niet problematisch zal zijn. Zolang zij niet willen of moeten verhuizen, is er immers weinig aan de hand. Pas als zij willen of genoodzaakt zijn te verhuizen – bijvoorbeeld vanwege scheiding of vanwege moeilijkheden om de hypotheek te betalen als gevolg van werkloosheid – kan een potentiële restschuld problematisch worden.

Potentiële restschuldproblematiek speelt vooral in Randstad en noorden van het land

Vooral in de meer stedelijke regio’s van de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad alsook in enkele regio’s in het noorden van het land hebben relatief veel eigenaren-bewoners een potentiële restschuld. In de regio’s Amsterdam en omgeving, Rijnmond, Groningen stad en omgeving, Den Haag, Lelystad en omgeving en Zuidoost-Friesland had bijvoorbeeld maar liefst een derde van alle eigenaren-bewoners een potentiële restschuld. In het meer landelijke, perifere Zeeuws-Vlaanderen en de Kop van Noord-Holland had daarentegen circa een vijfde van de eigenaren-bewoners een potentiële restschuld.

De noordoostelijke en perifere regio’s worden tevens, net als in 2012, gekenmerkt door een lagere gemiddelde potentiële restschuld dan de regio’s in het midden van Nederland (figuur regio’s). Zo bedroeg de gemiddelde potentiële restschuld in Zeeuws-Vlaanderen circa 29.000 euro; ruim 10.000 euro minder dan de gemiddelde potentiële restschuld. Het gemiddelde bedrag waarmee de koophuizen in de regio Amsterdam en in de regio’s daaromheen onder water staan is tegen de landelijke trend in afgenomen in de periode 2012-2015. Dit hangt samen met het relatief snelle herstel van de huizenprijzen in Amsterdam (CBS 2015), hoewel er wel verschillen te zien zijn tussen buurten (Calcasa 2015). De gemiddelde potentiële restschuld van Amsterdamse eigenaren-bewoners bedraagt echter nog altijd circa 37.000 euro.

In sommige regio’s, zoals in Amsterdam, zal de huisprijsstijging van na 2015 vermoedelijk sneller tot een verdamping van de potentiële restschuldproblematiek zorgen dan in andere regio’s waar het prijsherstel later is ingezet en minder hard gaat, zoals in de Achterhoek. Daarbij moet evenwel worden bedacht dat het volgens de economen van De Nederlandsche Bank zelfs bij stijgende huizenprijzen nog jaren duurt voordat alle huidige onder water staande koopwoningen weer boven water staan (DNB 2014).

Tweederde van de jonge eigenaren-bewoners heeft een potentiële restschuld

Vooral jonge eigenaren-bewoners worden geraakt door de restschuldenproblematiek. Hun huizen staan aanzienlijk vaker onder water dan die van oudere eigenaren-bewoners. In 2015 had twee derde van alle 25-35 jarige eigenaren-bewoners een potentiële restschuld. Voor degenen in de leeftijdscategorie 50-65 jaar gold dat voor 16 procent. Dat vooral de huizen van jongere eigenaren-bewoners onder water staan is logisch. Zij hebben immers vaak op de top van de markt een hypotheek afgesloten voor het volle bedrag van de aankoopwaarde van de woning en nog geen tijd gehad om af te lossen. In combinatie met de huizenprijsdaling van de afgelopen jaren, nam de potentiële restschuldproblematiek onder jongere eigenaren-bewoners vrij snel toe. Oudere eigenaren-bewoners hebben daarentegen vaak al een groot deel van hun hypotheek afgelost. Ondanks de daling van de huizenprijzen staat het merendeel van hun woningen niet onder water.

Opvallend is dat de koopwoningen van heel jonge eigenaren-bewoners, in de leeftijd tot 25 jaar, in 2015 minder vaak ‘onder water’ staan dan aan het begin van de crisis. Waar in 2009 nog 65 procent van de hele jonge eigenaren-bewoners een potentiële restschuld had, gold dit in 2015 voor 46 procent van hen. Het gros van deze huishoudens heeft na het uitbreken van de crisis hun woning gekocht. Dat juist bij deze groep het aantal onder water hypotheken afneemt, hangt dan ook mogelijk samen met de recente veranderingen in (fiscale) regels en normen. Zo zijn de hypotheeknormen sinds het uitbreken van de crisis aangescherpt en is het bedrag dat huishoudens kunnen lenen ten opzichte van hun inkomen en de waarde van de koopwoning gestaag gedaald. Mogelijk vormen ook de tijdelijk verruimde mogelijkheden voor eigenwoningschenkingen een verklaring. Vooral hele jonge eigenaren-bewoners tot 25 jaar hebben relatief vaak een eigenwoningschenking ontvangen: in 2014 gold dat voor 21 procent van hen. Van de 25-35 jarige eigenaren-bewoners ontving daarentegen 13 procent een schenking. Hoewel de groep hele jonge eigenaren-bewoners met circa 31.000 huishoudens vrij klein is, kan de afname van de potentiële restschuldproblematiek bij deze groep als een positief signaal worden opgevat in het licht van de beleidsdoelstelling om de vermogensrisico’s op de koopwoningmarkt in te dammen. Zeker in combinatie met de aanhoudende berichten over de vlottrekkende woningmarkt ligt het in de lijn der verwachting dat steeds meer woningen boven water zullen komen en dat de potentiële restschulden op termijn geleidelijk verdampen (zie ook Van Dam et al. 2014; De Groot et al. 2014).

Vooruitzicht

Afhankelijk van conjuncturele, regionaal-economische en demografische ontwikkelingen zal er in de komende jaren in veel regio’s weer sprake zijn van stijgende woningprijzen en daarmee van langzaam verdampende restschulden van woningeigenaren. In sommige centraal gelegen en stedelijke regio’s is dat proces nu reeds aan de gang. In andere, meer perifeer gelegen regio’s is een dergelijk perspectief minder zeker.

Afhankelijk van conjuncturele en regionaal-economische ontwikkelingen (lichte economische groei, werkgelegenheidsontwikkeling) zal er in de komende jaren mogelijk sprake zijn van een afname van het aantal huishoudens met betaalrisico’s. Ook hier zullen de ontwikkelingen per regio uiteenlopen.

Referenties

Naam van het gegeven

Betaalbaarheid wonen

Omschrijving

Betaalrisico’s en potentiële restschulden van eigenaren-bewoners en huurders

Verantwoordelijk instituut

Planbureau voor de Leefomgeving, auteurs: Carola de Groot, Frans Schilder en Frank van Dam

Basistabel

WoON

Geografisch verdeling

Nederland, COROP regio’s

Verschijningsfrequentie

Eens per twee jaar