Balans van de Leefomgeving

Oplopend woningtekort in stedelijke regio’s

Aandeel koopwoningen in de woningvoorraad neemt toe, het aandeel koopwoningen is het hoogst in plattelandsgemeenten en het laagst in sterk stedelijke gemeenten.

Aandeel koopwoningen in de woningvoorraad neemt toe

Aandeel koopwoningen in de woningvoorraad neemt toe
Het aandeel koopwoningen is het hoogst in plattelandsgemeenten en het laagst in sterk stedelijke gemeenten

Het aandeel koopwoningen is het hoogst in plattelandsgemeenten en het laagst in sterk stedelijke gemeenten

Omvang woningvoorraad volgt huishoudenstoename

Sinds 1971 zijn er in Nederland vier miljoen woningen gebouwd. De bouwproductie is sinds het begin van de jaren 70 evenwel gestaag afgenomen (Van Dam et al. 2014). In 1973 werden er nog ruim 155.000 woningen gebouwd, in 2014 slechts 45.000, een laagterecord sinds 1950. Daarna is de woningbouw weer toegenomen, tot 62.400 in 2017, maar dat blijkt nog onvoldoende om de recente prijsstijgingen af te remmen.
Sinds het begin van de jaren 70 laat de dalende nieuwbouwtrend een aantal golfbewegingen zien die de conjuncturele ontwikkelingen volgen. Zo is de nieuwbouwproductie vanaf 2010 fors afgenomen als gevolg van de economische crisis. De dalende nieuwbouwtrend hangt evenwel vooral samen met de afvlakkende huishoudensgroei in Nederland (al is hierbij in zekere zin sprake van een kip-ei-relatie. Huishoudensvorming wordt immers voor een deel gefaciliteerd door een voldoende aanbod aan woningen.)

De omvang van de Nederlandse woningvoorraad is de afgelopen twintig jaar toegenomen, van 6,5 miljoen woningen in 1995 naar 7,7 miljoen woningen in 2017. Die toename is vooral het gevolg geweest van nieuwbouw, al bestond een deel van die nieuwbouw uit vervangende nieuwbouw (herstructurering).

Aandeel koopwoningen toegenomen

Doordat er sinds de jaren 70 veel meer koopwoningen dan huurwoningen zijn gebouwd en juist relatief veel huurwoningen zijn gesloopt en daarnaast huurwoningen zijn verkocht, is de verhouding tussen huur en koop in de woningvoorraad gekanteld. Bestond in 1971 35 procent van de woningvoorraad uit koopwoningen, in 2017 is dit aandeel toegenomen tot 56 procent. Dit is ten koste gegaan van het aandeel sociale huurwoningen (van 37 naar 29 procent), maar vooral van het aandeel particuliere huurwoningen (van 28 naar 15 procent).

Het aandeel koopwoningen is het hoogst in plattelandsgemeenten en het laagst in sterk stedelijke gemeenten. In Amsterdam bedroeg het aandeel koopwoningen in 2015 slechts 27 procent, in Rotterdam 33 procent.

Nederland telde in 2015 4,9 miljoen eengezins- en 2,6 miljoen meergezinswoningen. In tegenstelling tot de verhouding tussen huur- en koopwoningen is de verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen binnen de Nederlandse woningvoorraad in de afgelopen veertig jaar nauwelijks veranderd. In 2015 bedroeg het aandeel eengezinswoningen 65%.

Woningprijzen stijgen het hardst in en rond Amsterdam en Utrecht.

Woningprijzen stijgen het hardst in en rond Amsterdam en Utrecht.
De woningprijzen stijgen weer snel door grotere vraag dan aanbod.

De woningprijzen stijgen weer snel door grotere vraag dan aanbod.

Oplopend woningtekort

De opleving van de woningmarkt in de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat in sommige stedelijke regio’s sprake is van een oplopend woningtekort. Dit komt tot uiting in de weer snel stijgende woningprijzen. Met name in de Noordvleugel van de Randstad (Haarlem, Haarlemmermeer, Amsterdam, Zaanstad, Almere, Utrecht en Amersfoort) is dit het geval, alsmede in en rond Den Haag, Rotterdam, Leiden, Delft/Westland, Groningen, Zwolle, Enschede, Arnhem, Nijmegen, Breda, Eindhoven, Den Bosch en Maastricht. De vraag naar woningen is er groter dan het aanbod. Op korte termijn zal dit tekort (en daarmee de woningprijzen) waarschijnlijk verder oplopen. Daarbij moet overigens worden vermeld dat, met uitzondering van Amsterdam, de woningprijzen zich nog niet op het hoge prijsniveau van 2008 bevinden, maar daar veelal nog zo’n 10 tot 15% onder zitten.

Vooruitzicht en opgave

In de komende decennia zal het aantal huishoudens (en daarmee woningvragers) verder toenemen. Het CBS voorziet een toename tot 8,4 miljoen huishoudens in 2030, al is de onzekerheid met betrekking tot die toename aanzienlijk. In het scenario ‘Laag’van de WLO 2015 (PBL 2015b) neemt het aantal huishoudens toe tot 8,0 miljoen in 2030, in scenario ‘Hoog’ tot 8,8 miljoen. Vooral het aantal één- en tweepersoonshuishoudens zal toenemen. Dit zijn vooral huishoudens met ouderen. De toename van het aantal huishoudens leidt tot een navenante extra vraag naar woningen, van zo’n 800.000 woningen tot 2030. Deze toename van de vraag naar woningen zal evenwel regionaal sterk gedifferentieerd zijn: met name in stedelijke regio’s wordt een toename verwacht.

Aangezien de onzekerheden groot zijn, niet alleen op nationale schaal (migratiestromen) maar ook op regionale schaal (verhuisbewegingen) (zie ook PBL 2015a; PBL 2011), doen regionale en lokale beleidsmakers er verstandig aan om, gegeven de te verwachten toename van het aantal huishoudens op korte termijn), flexibel en in goede onderlinge afstemming hun woningbouwopgave in te vullen, met aandacht voor de effecten in de bestaande voorraad.

Daarbij moet rekening worden gehouden met een verschuiving in de aard van de vraag naar woningen: de toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens (waaronder veel ouderen) brengt mogelijk een toename van de vraag naar kleinere woningen, en appartementen in plaats van eengezinswoningen met zich mee. De verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt brengt mogelijk een grotere vraag naar huurwoningen met zich mee. Overigens is daarvan momenteel nog weinig te merken: verhuisgeneigde jonge huishoudens geven momenteel niet meer dan voorheen aan op zoek te zijn naar een huurwoning. De expliciete voorkeur voor een huurwoning is de afgelopen decennia alleen maar afgenomen (Bron: WoON 2015).

Daarnaast is niet uit te sluiten dat de vraag naar het wonen in de stad zal blijven toenemen, conform de trend van de laatste decennia (PBL 2015a). Bij het plannen en invullen van de woningbouwopgave dient hiermee rekening te worden gehouden. Tenslotte zal rekening moeten worden gehouden met een toenemende uitstroom van ouderen uit de woningmarkt en een daarmee toenemende aanbod aan eengezinskoopwoningen op de markt (De Groot et al. 2013). Het aantal gezinshuishoudens zal namelijk niet toenemen.

De toenemende vraag naar kleinere woningen kan mogelijk, en conform de Ladder voor duurzame verstedelijking (IenM 2012) binnen de huidige stedelijke contouren worden geaccommodeerd, bijvoorbeeld door transformatie van leegstaande kantoorgebouwen en maatschappelijk vastgoed, maar vooral door herbestemming van (voormalige) bedrijfs- en haventerreinen (Van Duinen et al. 2016). Toepassing van die verstedelijkingsladder is een opgave voor gemeenten en provincies.

Referenties

Naam van het gegeven

Kwaliteit woningvoorraad

Verantwoordelijk instituut

Planbureau voor de Leefomgeving

Opmerking

Sinds 2012 is er een nieuwe systematiek in de woningregistratie ingevoerd, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Door licht gewijzigde definities van bijvoorbeeld woningen en woongebouwen, en van koopwoningen en particuliere huurwoningen, leidt dit tot kleine trendbreuken in de data. Volgens de oude systematiek telt Nederland momenteel 60% koopwoningen en 9% particuliere huurwoningen.