Hoofdstuk 2
De kantoorgebruikersmarkt
2.1Ontwikkelingen in de kantorenmarkt
Tussen 2000 en 2008 nam de voorraad kantoren sterker toe dan de vraag ernaar (het gebruik ervan). Na 2008 is de vraag naar kantoorruimte gedaald, en is het gat tussen de totale voorraad en de in gebruik zijnde voorraad verder vergroot (Figuur 2.1). Recent is de leegstand van kantoren iets gedaald, vooral door toegenomen ingebruikname van leegstaande kantoorruimte (ook wel ‘opname’ genoemd) in de regio Amsterdam (NVM Business 2017). In internationaal perspectief is de leegstand nog altijd zonder meer hoog te noemen. Volgens BNP Paribas (2017) had Amsterdam eind 2016 een kantoorleegstand van ruim 13 procent; van alle grote Europese kantorenmarkten had alleen Warschau een hoger aandeel (15 procent) (BNP Paribas 2017). Er zijn wel grote regionale verschillen in de kantorenleegstand (Figuur 2.2).
De (formele) huurprijsontwikkeling van zowel de oud- als nieuwbouw houdt geen gelijke tred met de ontwikkeling van de leegstand. De huurprijzen voor nieuwbouw stegen tot 2008, bleven daarna stabiel en stijgen weer sinds 2014. De huurprijzen van oudbouw stegen ook (licht) tot 2008, zijn dan tot 2013 gedaald en hebben zich daarna licht hersteld (Figuur 2.3). In diezelfde periode is de leegstand vrijwel onafgebroken toegenomen.
Deze ogenschijnlijke discrepantie heeft verschillende oorzaken. Allereerst is er de heterogeniteit van de markt. Omdat het hier om gemiddelde huurprijzen gaat, kan het zo zijn dat zeer aantrekkelijke locaties en gebouwen (zoals in Amsterdam) huurprijsdalingen elders compenseren en maskeren. De huurprijsdata zijn gebaseerd op nieuwe huurtransacties. In het algemeen zijn het de betere gebouwen op de betere locaties die (opnieuw) worden verhuurd, terwijl de mindere onverhuurd achterblijven. De onverhuurde kantoren hebben door het gebrek aan huurders ook geen huurprijzen. Deze situatie kan erop duiden dat er in de kantorenmarkt een steeds grotere tweedeling ontstaat tussen ontspannen (lokale) markten en enkele gespannen lokale markten (zie bijvoorbeeld ook Syntrus Achmea 2015b; NVM Business 2016).
Ten tweede wordt in de kantorenmarkt, naar het lijkt meer dan in andere markten, veelvuldig gebruikgemaakt van zogenoemde huurincentives (Buitelaar 2015; Van Gool 2011; Ziermans et al. 2016), een (financiële of niet-financiële) ‘beloning’ die een bepaalde huisvestingskeuze mogelijk maakt of stimuleert (vergelijk Van Gool 2011: 1). De meest voorkomende incentives zijn het aanbieden van huurvrije periodes, een tegemoetkoming in de inrichtingskosten en tekengeld (de cash incentive) (De Wit & Terstegge 2012).
Zulke incentives zijn geen exclusief Nederlands verschijnsel, ze komen ook elders voor (Crosby & Murdoch 1994; DTZ Zadelhoff 2013; French 2001; Wyatt 2013). De omvang varieert sterk, afhankelijk van de aantrekkelijkheid van het gebouw en de locatie. In het centrum van Amsterdam maken incentives ongeveer 6 procent van de brutocontracthuur uit, op de Zuidas 17 procent en in Amstel III (het gebied tussen het Amsterdams Medisch Centrum (AMC) en de Amsterdam Arena) 33 procent (DTZ Zadelhoff 2013; Van Gool 2011). Uit recent empirisch onderzoek blijkt dat kantooreigenaren bij een oplopende leegstand in eerste instantie huurincentives verstrekken, en pas na een langjarige en aanhoudende leegstandstoename overgaan op verlaging van de formele contracthuurprijzen (Buitelaar 2015). Kortom, huurprijzen – anders dan koopprijzen (zie hoofdstuk 3 voor de ASRE-prijsindex voor commercieel vastgoed) – vormen geen goede ‘thermometer’ voor de kantorenmarkt. We komen in het volgende hoofdstuk terug op de oorzaken en implicaties van het verstrekken van huurincentives.
2.2Toekomstige kantoorbehoefte
In De toekomst van kantoren hebben het PBL en CPB laten zien dat zelfs in het hoogste basisscenario voor kantoorbehoefte de totale omvang van de kantorenvoorraad waarschijnlijk toereikend is om de behoefte op te vangen (zie Buitelaar et al. 2017). Of de kantoorbehoefte zal toe- of afnemen, is afhankelijk van de economische groei, sectorale ontwikkelingen, het aandeel kantoorbanen en het aantal vierkante meters kantoor per baan. Wanneer wordt uitgegaan van een scenario met een sterke economische groei, bedraagt de kantoorbehoefte in 2050 ongeveer 48 miljoen vierkante meter (Figuur 2.4). Dat is 95 procent van de omvang van de huidige kantorenvoorraad. Dat hoge basisscenario gaat gepaard met een terugkeer van het aandeel kantoorbanen naar pre-recessieniveau – dit aandeel is na 2008 gedaald – en een lichte daling van het aantal kantoormeters per baan in 2050.
In een hoog groeiscenario bedraagt de kantoorbehoefte 95 procent van de huidige kantorenvoorraad
In het lage basisscenario daalt zowel het totale aantal banen, als het aandeel kantoorbanen, door minder groei in de zakelijke dienstverlening. Hierdoor daalt de kantoorbehoefte naar een oppervlak van minder dan 30 miljoen vierkante meter (Figuur 2.4). In 2030 komt dat neer op 67 procent van de huidige voorraad, en in 2050 op 54 procent.
Wél verschilt het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte per provincie en regio. In het hoge groeiscenario zouden, bij een gelijkblijvende kantorenvoorraad en rekening houdend met een benodigde frictieleegstand (leegstand die nodig is voor voldoende ‘schuifruimte’ voor verhuizende bedrijven) van 5 procent (EIB 2012), mogelijk tekorten kunnen ontstaan in de provincies Flevoland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland, zij het vooral op de langere termijn (2030-2050).
Kortom, het gebruik van kantoren blijft al jaren achter bij de voorraad, en het valt ook niet te verwachten dat de behoefte op (middel)lange termijn de omvang van de huidige voorraad gaat overstijgen.