Samenvatting

Divergentie gebruikers- en beleggersmarkt

De leegstand van kantoren is voor een belangrijk deel het gevolg van divergentie tussen de markt van kantoorgebruikers en die van kantoorbeleggers. Op de gebruikersmarkt is vanaf ongeveer het jaar 2000 het kantoorgebruik achtergebleven bij de groei van de kantorenvoorraad. Ook op de middellange (2030) en lange (2050) termijn valt niet te verwachten dat de kantoorbehoefte in Nederland de omvang van de huidige voorraad overstijgt. De formele brutocontracthuren zijn overigens niet in gelijke mate gedaald. De effectieve huurprijzen lagen evenwel lager, doordat beleggers, vooral voor gebouwen en in gebieden waar weinig vraag naar is, zijn overgegaan tot het verstrekken van zogenoemde huurincentives, zoals het aanbieden van huurvrije periodes of een tegemoetkoming in de inrichtingskosten.

Ondanks een recente daling van de leegstand, wordt de kantorenmarkt over een lange periode gekenmerkt door een hoog leegstandspercentage

Op de beleggersmarkt daarentegen stegen tot aan het crisisjaar 2008 de transactieprijzen onverminderd door. En ook recent, na een forse daling, stijgen de prijzen weer. Die recente stijging lijkt vooral gedreven door een ruime kapitaalbeschikbaarheid, in combinatie met een lage rente. Dit leidt tot beleggingsdrang, die zich op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt vooral manifesteert in een toename van buitenlandse beleggers. Recente voorbeelden hiervan zijn De Rotterdam op de Kop van Zuid in Rotterdam (2016) en het Atrium op de Zuidas in Amsterdam (2017), die voor respectievelijk ongeveer 350 miljoen en 500 miljoen euro door buitenlandse partijen werden verworven. Daar staat tegenover dat Nederlandse institutionele beleggers steeds minder in Nederland en steeds meer in het buitenland investeren. Dit komt voor een deel door de interesse van buitenlandse partijen in Nederlands vastgoed. Maar ook een strategie van portefeuillediversificatie en spreiding van risico’s (over meerdere landen) kunnen een rol spelen.

De grote kapitaalbeschikbaarheid, de lage rente en het effect dat die hebben op vastgoedprijzen en -volumes zijn min of meer incidenteel. Vastgoed heeft daarnaast meer structurele kenmerken die het aantrekkelijk maken als beleggingscategorie. Die voordelen zijn stabiele jaarlijkse directe rendementen (bij verhuur), hoge cumulatieve rendementen en relatief (ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties) lage risico’s. Daarbij moet wel worden aangemerkt dat de prestaties van vastgoed veelal worden gemeten via taxaties in plaats van gerealiseerde prijzen, waardoor er enige vertekening is van het rendement en de risico’s. Daarnaast passen kantoren (en vastgoed in het algemeen) goed in de portefeuillemix, omdat het rendement in de tijd nauwelijks samenhangt met dat van aandelen en obligaties, waardoor de risico’s worden gespreid. Tot slot wordt inflatiebescherming vaak als argument genoemd om te beleggen in vastgoed. In de praktijk blijkt evenwel dat de inkomsten uit vastgoed de inflatie over de lange termijn niet kunnen bijhouden. Dit kan duiden op een voor beleggers gering belang van dit argument, of op een verkeerde inschatting.

Daarnaast proberen beleggers de nadelen van beleggingen in vastgoed die er ook zijn (zoals de hoge aanvangsinvesteringen) te beperken door meer indirect (in beursgenoteerde vastgoedfondsen) en minder direct (in het kopen/exploiteren van vastgoed) te gaan beleggen. Dit proces is sinds 2000 in een stroomversnelling geraakt. Door toenemende fondsvorming en het gebruik van gespecialiseerde vastgoedvermogensbeheerders worden nadelen zoals de illiquiditeit (‘het geld zit vast in stenen’), het kennisintensieve karakter (elk kantoor is uniek) en de hoge aanvangsinvesteringen van vastgoed sterk verminderd.

Effecten van leegstand

Is leegstand een maatschappelijk probleem? En zo ja, wanneer? Redenerend vanuit de welvaartseconomie kan worden gesteld dat leegstand in eerste instantie een privaat probleem is, een probleem van de eigenaar. Deze loopt inkomsten mis en zal dus op zoek moeten gaan naar nieuwe huurders of een alternatief gebruik. Pas wanneer er negatieve externe effecten zijn, zoals lagere huizenprijzen in de omgeving van leegstaande kantoren door verloedering en leefbaarheidsproblemen, ontstaat een maatschappelijk probleem. Toch is er hier vooralsnog geen bewijs voor, noch vanuit de literatuur (nationaal en internationaal), noch vanuit eigen empirische analyses.

Geen bewijs voor negatieve externe effecten kantorenleegstand

Daarnaast kan kantoorleegstand negatieve gevolgen hebben voor de stabiliteit van het financiële systeem. Dit effect lijkt beperkt. Nederlandse institutionele beleggers beleggen zeer beperkt in Nederlands commercieel vastgoed in het algemeen en nog minder in kantoren specifiek. Bovendien neemt het belegd vermogen in Nederlands vastgoed af. De risico’s van Nederlandse grootbanken zijn daarbij groter dan die van institutionele beleggers: binnen de ‘leningscategorie’ commercieel vastgoed is het aandeel probleemleningen relatief groot. De risico’s nemen in de afgelopen jaren wel af door een daling van de productie van vastgoedleningen en de verkoop van probleemleningen door banken.

Beleidsopties

Wanneer beleidsmakers de kantorenleegstand actief willen verminderen, dan kan dat door ontmoedigen van nieuwbouw en het stimuleren van onttrekkingen. Dit kan door slechts zeer selectief plannen voor (vervangings)nieuwbouw vast te stellen of selectief bestaande plannen te schrappen. Empirisch onderzoek laat zien dat gemeenten en provincies stringenter omgaan met planologische ruimte voor nieuwe kantoren. Vooral de provincie Utrecht gaat hier ver in door bestaande overtollige plancapaciteit van gemeenten (juridisch bindend) te schrappen.

De kans bestaat dat er hernieuwd plan(over)optimisme ontstaat

De vraag is of en in welke mate die restrictiviteit gehandhaafd blijft, nu op sommige plekken de ingebruikname van leegstaande kantoorruimte weer toeneemt of wordt verwacht dat dit gaat gebeuren (door bijvoorbeeld Brexit). De kans bestaat dat er, ook in ontspannen kantorenmarkten, hernieuwd plan(over)optimisme ontstaat. Er zijn inmiddels alweer signalen dat gemeenten kantoorontwikkeling mogelijk willen maken op plekken waar nog altijd veel leegstand is. Gelet op de lange doorlooptijd van nieuwbouw is de kans groot dat bij oplevering de extra vraag naar kantoren (als die er al is) alweer is gedaald en er dus extra leegstand ontstaat. Vooral provincies kunnen een rol spelen bij het beteugelen van overoptimisme. Zij kunnen eventuele concurrentie tussen gemeenten, en overmatige plancapaciteit als gevolg daarvan, bedwingen via algemene regels in de provinciale ruimtelijke verordeningen.

Daarnaast kunnen onttrekkingen worden gestimuleerd door sloop en transformatie in andere functies, vooral woningbouw, voor zover de locatie dat toestaat. Het aantal onttrekkingen ligt in de laatste jaren net boven het aantal toevoegingen, maar onttrekken kan nog verder worden gestimuleerd. Hier kan regelgeving voor verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad behulpzaam zijn. Er lijken zogenoemde ‘meekoppelende belangen’ te zijn. Wanneer de energieprestatieregels voldoende stringent zijn, komen beleggers (eerder) voor de financiële afweging te staan: continueren van het huidige (kantoor)gebruik of transformeren naar andere functies zoals wonen. Dit hoeft niet nadelig te zijn voor beleggers: kantoren met betere energieprestaties genereren hogere huurinkomsten. Dus wanneer die hogere inkomsten op de langere termijn opwegen tegen de investeringskosten, dan ontstaat een businesscase. Zowel het leegstands- als het energietransitiedossier kan hiermee worden gediend. In 2023 moeten alle kantoren minimaal energielabel C hebben, anders mogen ze niet meer als kantoor worden gebruikt. Verdere aanscherping ligt met het oog op de klimaatdoelstellingen voor de hand. Regelgeving voor energieprestaties ligt primair op het bord van de Rijksoverheid.

Meer algemeen kan de marktwerking worden verbeterd door meer transparantie. De kantorenmarkt en andere vastgoedmarkten zijn relatief (ten opzichte van andere investeringsmarkten) weinig transparant. Dat is deels inherent aan een markt die wordt gekenmerkt door weinig transacties. Maar dit wordt verder versterkt door de beperkte en gefragmenteerde beschikbaarheid van data en informatie. Ondanks een aantal recente initiatieven vanuit ‘de markt’ (waaronder de oprichting van de Stichting Vastgoeddata, StiVAD), is hier ruimte voor verbetering. Het is sterk de vraag of de nagestreefde zelforganisatie voldoende effectief zal zijn; daarvoor lijken de belangen(tegenstellingen) te groot. De wenselijkheid en de haalbaarheid van het eenzijdig opleggen van een transparantieverplichting vanuit de Rijksoverheid moeten verder worden onderzocht.